Verhuurmakelaar

Er is een bijzondere trend in de particuliere verhuurmarkt zichtbaar. Steeds meer vermogenden hebben interesse in een huis voor verhuur. Met de beperkte alternatieven voor het verkrijgen van financieel resultaat, kiezen steeds meer vermogende particulieren voor het kopen van een appartement voor verhuur. Omdat vermogenden meestal weinig bekend zijn met het ontmoeten van goede huurders, doen vermogende particulieren steeds meer een beroep op verhuurmakelaar voor het beheer van hun appartement. Verhuren is toch een vak apart.

Wat doet de verhuurmakelaar?

Verhuurders besteden dikwijls enige activiteiten uit aan een makelaar. Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn 2 taken: het zoeken naar betrouwbare huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit houdt in dat de verhuurmakelaar bijvoorbeeld onder meer de volgende activiteiten heeft:

  • Opstellen van een inspectierapport bij oplevering.
  • Sleutel overhandiging.
  • Het opmeten van de diverse woonruimte(s).
  • Reacties van potentiele huurders opvangen.
  • Advies over aanpassingen of presentatietips voor optimale verhuurbaarheid.
  • Advies ten aanzien van beste huurprijs.
  • Het plaatsen van de woning op websites, social media en gedrukte media.
  • Vaststellen van verhuurdoel (korte of langetermijn verhuur) .
  • Het verzorgen van bezichtigingen van de woning.

De makelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een geschikte huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met accurate huurcontracten worden risico’s van verhuur beperkt. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een woning. En kan een verhuurder helpen risico’s te vermijden.

 

Verhuurmakelaar is er voor de verhuurder of voor de huurder (niet voor beide)

Een goede verhuurmakelaar stelt uw belangen voorop. Ondanks dat het verboden is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun werkzaamheden geven aan zowel de verhuurder, die een huis aanbiedt, als bij de huurder, diegene die een huis zoekt. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou moeten kunnen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Waar heeft een verhuurder mee te maken?

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de verhuurder hoort men meestal dezelfde vraagstukken. Typische vraagstukken van verhuurders zijn:

  • Hoe zit het met het beheer van een woning?
  • Wat doe ik als mijn huurder niet betaalt?
  • Welke gemeentelijke kosten zijn er?
  • Welke belasting gevolgen heeft woningverhuur?
  • Op welke websites moet ik mijn woning te huur aanbieden?
  • Wat houdt dat in: tijdelijke verhuur?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun huis voor de eerste keer zullen verhuren, lijkt het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

 

Welke inkomsten zijn te bereiken?

Een huis verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een woning verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide is de winst van verhuur. Om te bepalen of het een goede investering is, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen bereiken. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die dikwijls vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het appartement een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. 

U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type woning, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. In de meeste gevallen is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Verhuur aan expats

Sommige verhuurders zijn met name geinteresseerd in de verhuur aan expatriates (ook wel: expats). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Vaak gelden expats als ideale huurders, aangezien zij vaak werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en vaak voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet het bedrijf vaak in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken vaak snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Verhuur aan expats is in sommige opzichten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben dikwijls hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van snelwegen en bereikbaarheid van (handel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expatriates uit een ander land komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expatriates in de meeste gevallen plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatievormen zullen in de Engelse taal moeten gebeuren. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse contracten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe vermijd ik verkeerde huurders?

Een van de ergste doemscenario’s voor verhuurders is dat zij onzorgvuldige huurders in hun woning hebben toegelaten – en er niet meer vanaf komen. Er zijn veel zaken die het risico op beroerde huurders enorm kunnen verkleinen. Het begint al met uw woning: welke soort huurder komt hier op af? Een appartement dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders, dan een beroerd onderhouden huis. Hoe wordt een woning gepresenteerd? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving doen heel veel bij het vinden van de goede huurders. Verder is een persoonlijke treffen met (potentiele) huurders iets om nooit over te slaan. Een persoonlijke ontmoeting vertelt u veel meer dan 100 documenten. Maar uiteraard moeten ook de documenten (zoals id-card, werkgeversverklaring, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) voldoen. Tenslotte, niet onbelangrijk, moet u een klik hebben met uw huurders. Een slecht voorgevoel is meestal (in tegenstelling tot wat u wellicht elders hoort) een zeer goede indicator voor problemen in de toekomst.

Huurprijzen blijven hoger worden

Een positieve trend voor verhuur: Volgens onderzoek van Pararius is de gemiddelde huurprijs van een woning in de vrije sector in Nederland medio 2016 met meer dan 6% toegenomen ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op circa 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens Pararius is met name de afgelopen twee jaren de huurprijs in de Randstad hard omhoog gegaan. En ook buiten de Randstad nemen de prijzen toe. Een appartement huren in Amsterdam is nog steeds heel veel duurder dan .

Verder: Airbnb maakt verhuur interessant

Met name woningen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste jaren sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar appartementen wordt groter, terwijl het aanbod kleiner is. Maar wat is verstandiger: verhuur via Airbnb of verhuren aan vaste huurder? Via Airbnb-verhuur zijn dikwijls hogere huurprijzen te vragen. Met name wanneer het een woning is in een centrum van een van de grote plaatsen in de Randstad. In het hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Alleen in laagseizoen is de vraag aanzienlijk lager – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan de winst flink negatief beinvloeden. Bovendien vergen de vele verwisselingen van huurders meer energie dan zo nu en dan een nieuwe huurder zoeken voor langere tijd. Tot slot zijn toeristische huurders niet altijd ideaal voor uw appartement en/of de omgeving. Zij hebben minder belang bij een langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten- en zijn daardoor vaak niet de beste huurders. Overweegvoor uw eigen huis of u gaat voor Airbnb huurders of voor vaste verhuur. Toch heeft de Airbnb ontwikkeling wel een gunstig effect op verhuur in het algemeen.

Woning verhuren in plaats van verkopen?

Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) huis zullen verhuren in plaats van aanbieden, zodra zij zelf een nieuwe woning hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude woning? De vraag is dan: het huis verhuren in plaats van verkopen?

Een woning aanbieden levert direct een behoorlijke som geld op, en een woning verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt af van de berekening: wat levert het meeste op? Wat zou de verhuur van uw huis kunnen opleveren? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het vermogen dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een woning heeft dat goed verhuurbaar is, is verhuur vaak een goed alternatief – zeker gegeven de in de meeste gevallen minder aantrekkelijke andere manieren van beleggen.

Verhuur van een appartement ook voor u aantrekkelijk?

Is een appartement verhuren wat voor u? Dat hangt van een aantal zaken af. Hebt u een bepaald vermogen dat u wilt investeren in een appartement? Hebt u een woning (of huis op het oog) dat gewild is door huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Bent u bereid om tijd te steken in het vinden van betrouwbare huurders? Dan is een woning verhuren een interessante optie om resultaat te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend advies over het verhuren van uw huis.

Voor meer informatie : https://www.verhuurmakelaar.info/